Harga sewa yang ditransaksikan menjadi tertekan | PT Rifan Financindo Berjangka Cabang Solo
ada kuartal I-2017 saja tingkat serapan perkantoran di Central Business District (CBD) Jakarta hanya sekitar 7.000-8.000 meter persegi. Sementara pasokan yang masuk ke pasar lebih dari 700.000 meter persegi.
Hal ini berdampak pada tingkat kekosongan yang terus melonjak menjadi rata-rata 17 persen. Jika proyek perkantoran baru seluas 800.000 meter persegi masuk pasar tahun ini, tingkat kekosongan bakal terus melebar.
"Dan itu akan terus berlanjut hingga 2020 mendatang yang bisa mencapai 25 persen, dan keterisian hanya 75 persen," kata Director Head of Reasearch and Consultancy Savills Indonesia, Anton Sitorus, Kamis (20/4/2017).
Rendahnya pertumbuhan ekonomi Nasional yang terjadi sejak 2015, berdampak signifikan pada sektor properti.
Meskipun berbagai indikator ekonomi mengalami perubahan positif seperti kurs Rupiah yang stabil di kisaran Rp 13.000 terhadap 1 dollar AS, inflasi rendah di bawah 4 persen, suku bunga rendah, namun tak mampu mendorong sektor properti bergerak lebih cepat.
Hal ini terlihat dari kinerja perkantoran yang terus menurun dan diprediksi bakal berlanjut hingga 2020 mendatang.
Hal serupa terjadi pada perkantoran di luar CBD Jakarta, ruang kosongnya mencapai 24 persen yang disebabkan meningkatnya pasokan seluas 600.000 meter persegi, terutama di Jakarta Utara dan Jakarta Selatan.
Jika dikonversikan menjadi sebuah gedung seluas 50.000 meter persegi, maka ruang perkantoran kosong di seluruh Jakarta setara dengan 29 gedung Sentral Senayan.
Rinciannya, 17 gedung di CBD Jakarta, dan 12 gedung di luar CBD Jakarta.
Kondisi tersebut memaksa pemilik gedung berada dalam posisi sulit. Mereka dihadapkan pada tingkat hunian yang terus merosot karena kesulitan mencari penyewa.
Kalau pun ada penyewa, kebanyakan merupakan perusahaan dari bidang Teknologi Informasi (TI), e-commerce, dan consumer goods yang tidak membutuhkan perkantoran berprofil tinggi (high profile).
Harga transaksi perkantoran di luar CBD Jakarta secara umum juga tertekan. Di Jakarta Selatan menjadi sekitar Rp 146.000 meter persegi per bulan, Jakarta Pusat Rp 93.000 per meter persegi per bulan, dan koridor TB Simatupang Rp 173.000 per meter persegi per bulan.
Tahun ini, pertumbuhan pasokan di luar CBD Jakarta ini sebanyak 420.000 meter persegi. Setahun berikutnya akan masuk seluas 320.000 meter persegi yang diperkirakan bakal mendongkrak tingkat kekosongan menjadi 30 persen.
Tentu saja, tingkat kekosongan ini membuat harga sewa yang ditransaksikan menjadi tertekan. Untuk perkantoran di CBD Jakarta level Grade Premium, harga sewa sekarang 30 dollar AS per meter persegi per bulan.
Sedangkan perkantoran Grade A Rp 250.000 per meter persegi per bulan, Grade B Rp 195.000 per meter persegi per bulan, dan Grade C Rp 143.000 per meter persegi per bulan.
"Melihat kondisi seperti ini terbuka peluang bagi para penyewa untuk pindah ke gedung perkantoran baru yang menawarkan fasilitas, dan kualitas lebih baik dengan harga kompetitif," ucap Anton.
Ruang Kantor Baru Seluas 2 Juta Meter Persegi Serbu CBD di 2020 | PT Rifan Financindo Berjangka Cabang Solo
Sepanjang tahun 2017 ini pun diprediksi akan ada tambahan ruang kantor di CBD secara signifikan. Menurut Kepala Departemen Riset dan Konsultasi Savills Indonesia Anton Sitorus jumlahnya hampir menyentuh 800 ribu meter persegi.
Kawasan Central Business District (CBD) Jakarta memang memiliki daya magis yang mampu membuat pengembang berbondong-bondong membangun ruang kantor di kawasan tersebut. Berdirinya kantor-kantor baru di CBD bahkan bisa dibilang tak terbendung.
"Kalau ke depan, tadi kan kita lihat 2015-2016 itu banyak yang masuk, kalau berdasarkan jadwal pengembang, 2017 masih banyak akan masuk CBD. Kalau menurut kita sampai akhir tahun sekitar 780 ribu yang akan masuk, hampir 800 ribu," katanya di Kantor Savills Indonesia, Kamis (20/4/2017).
Kondisi tersebut tentu menjadi tantangan besar bagi pemilik gedung atau landlord. Dengan maraknya ruang kantor baru yang bermunculan, khususnya di CBD membuat persaingan semakin ketat. Mau tak mau, mereka harus menekan harga sewa.
"Gimana caranya dengan pasokan banyak sementara permintaan sangat minimal, gimana caranya pertahankan tingkat hunian mereka atau mengisi proyek mereka yang baru selesai. Kita pikir memang caranya tak lain tak bukan melalui harga sewa yang menarik," tambahnya.
Tak berhenti sampai di akhir tahun ini. Jumlah ruang kantor di kawasan CBD ditaksir akan terus bertambah hingga tahun 2020 nanti. Disebutnya, ruang kantor di CBD sampai 2020 akan bertambah lagi sampai menyentuh angka 2 juta m2.
"Tahun depan masih ada lagi hampir 500 ribu m2. 2019-2020 nggak banyak sekitar 200 ribuan m2. Artinya kalau total ini masih ada 2 juta m2 kurang lebih masuk pasar. Ini yang harus antisipasi oleh semua pemilik gedung," terangnya.
Rupiah Terkoreksi, Bisnis Perkantoran Juga Lesu | PT Rifan Financindo Berjangka Cabang Solo
Kita lihat siklus dari office. Siklus office ini terutama di CBD (Central Bussines District). Di CBD Ini siklusnya mirip dengan siklus ekonomi kita. kita lihat pada tahun 1997 Asia financial crisis, okupansi masih di atas 90%," kata Senior Associate Director Research Colliers International Indonesia Ferry Salanto di World Trade Center 1, Jakarta, Selasa (4/4/2017).
Siklus pertumbuhan sektor properti khususnya di lini perkantoran disebut berjalan seiring dengan siklus yang terjadi pada perekonomian negara. Jika siklus ekonomi sedang tidak sehat maka akan mempengaruhi geliat pasar perkantoran.
Ia menerangkan, artinya developer pada saat global krisis tersebut, mereka lebih confidence karena mereka meyakini efeknya dari krisis global tersebut tidak terlalu mempengaruhi pasar properti di Indonesia.
"Itu terbukti di 2010 market mulai menanjak dan ini lah puncaknya hingga 2013 pertengahan. Kemudian mulai menurun, sejak 2013 turun lagi ketika Rupiah terkoreksi cukup dalam. Sehingga rental jadi lebih mahal karena masih pakai USD dan 2014 ditambah Pemilu, sampai 2016 bottom-nya" tambahnya.
Pada saat itu, ia mengatakan, transaksi sewa area perkantoran menggunakan mata uang Amerika Serikat (AS), yakni dolar Amerika Serikat (AS). Namun ketika Rupiah mengalami pelemahan terhadap mata uang dolar AS, mulai terjadi penurunan tingkat okupansi.
"Kita lihat okupansi dropnya dalam waktu satu tahun itu lebih dari 10%. Kemudian mulai membaik sejak tahun 1999. Tapi ada lagi global financial crisis di 2009. Kita tahu ini lebih banyak berdampak pada establish market seperti Singapura dan Hong Kong" terangnya.
"Sementara kita waktu itu nggak terlalu banyak terpengaruh walaupun ada koreksi harga tapi itu hanya di level transaksi. Pada level offering-nya itu belum ada perubahan," lanjutnya.